Madrid, Granada y Valencia han basado sus moratorias de viviendas turísticas en la revisión del planeamiento urbanístico
La propuesta de Sanz permitiría frenar de inmediato el problema en el Casco Antiguo pero la ratio del 10% es excesiva
No tiene sentido que el alcalde diga que en Sevilla no cabe ninguna vivienda turística más y que permita 26.374 en los barrios
Casi cinco meses después de que se publicara en el BOJA el decreto de la Junta de Andalucía que faculta a los ayuntamientos a limitar el número máximo de viviendas turísticas y tres meses después de que el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprobara inicialmente -con los votos favorables de PP y PSOE, la abstención de Con Podemos-IU y el rechazo de Vox- la propuesta del gobierno de Sanz de limitar las viviendas de este tipo a un máximo del 10% de las familiares existentes en cada distrito, la oposición tumbó el plan del alcalde con el argumento de que la ratio es demasiado amplia y que primero es necesario decretar una moratoria en la autorización de más viviendas de este tipo.
El gobierno local interpreta que a la luz del decreto de la Junta no se puede decretar una moratoria de tipo general. La oposición cree lo contrario, exige un informe de los Servicios Jurídicos municipales y pone como ejemplo Granada, Madrid y Valencia, donde se han anunciado suspensiones generales de viviendas turísticas.
En el Estado de las Autonomías los ayuntamientos de cada una de las 17 comunidades autónomas pueden regirse por normas muy diferentes, aunque también éstas pueden tener un sustrato común. Veamos primero qué dice exactamente el decreto de la Junta de Andalucía.
Arturo Bernal, consejero de Turismo de la Junta de Andalucía
En su exposición de motivos afirma que «corresponde a los municipios atribuir los distintos usos del suelo y del patrimonio edificado, incluyendo el uso turístico compatible con las diversas tipologías de suelo, ya sea residencial, terciario u otro. Con esta modificación se aclara, en consecuencia, que son los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales las que pueden introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento turístico, o introducir
otro tipo de limitaciones sectoriales diferentes a las de ordenación turística de conformidad con los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jurídica«.
El decreto hace mención expresa del planeamiento urbanístico y de las ordenanzas municipales como instrumentos normativos para limitar las viviendas turísticas. Y es al planeamiento urbanístico al que han recurrido Granada, Madrid y Valencia para decretar una moratoria, mientras que el Ayuntamiento de Sevilla se ha limitado a una mera propuesta (así la calificó la Gerencia de Urbanismo) basada en el decreto del Gobierno andaluz.
EL PRECEDENTE DE LAS RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS
Esta diferencia normativa es clave porque en urbanismo, durante la tramitación de una figura de planeamiento se puede acordar la suspensión de licencias en el ámbito que es objeto de desarrollo urbanístico. Así se recoge en la LISTA y antes en la LOUA. Turismo no tiene una normativa equivalente.
En urbanismo se trata de evitar que un proyecto se acoja a una normativa que está en trámite de modificación. No obstante, se puede seguir tramitando un expediente si se acoge a la normativa más desfavorable (entre la que resultará cuando la modificación se apruebe definitivamente y la que exista antes de la modificación).
Portada de la triple mole universitaria en la avenida de La Palmera
Recuérdese que en la propia Sevilla hemos tenido un ejemplo de este tipo con la moratoria de un año que se decretó para suspender la implantación, fundamentalmente, de más residencias universitarias en la ciudad aprovechándose del plus de edificabilidad del 80% que permitiría el PGOU de Monteseirín y mientras se modificaba el Plan General para acabar con exceso de volumetría que había permitido adulterar la imagen tradicional de la emblemática avenida de La Palmera.
TRES MORATORIAS
El Ayuntamiento de Granada ha podido anunciar una moratoria de viviendas turísticas porque primero acordó iniciar la modificación del Plan General de Ordenación Urbana. Esta modificación incluirá una serie de condiciones, entre otras que las viviendas de uso turístico tengan un acceso independiente del resto de la comunidad, así como también independientes el suministro de electricidad, agua y líneas de telecomunicaciones. Factores tan limitantes que en la práctica serán de improbable cumplimiento.
El Consistorio granadino ha encargado en paralelo un estudio a una empresa especializada, como el que en Sevilla encargó Emvisesa. «Según los datos de este estudio, de su análisis, estableceremos límites proporcionales para limitar el uso de viviendas turísticas a nivel de edificios, perímetros, áreas, calles o barrios», ha declarado la alcaldesa, granadina, Marifrán Carazo.
El Ayuntamiento de Madrid, también en manos del PP como el de Granada y Sevilla, ha invocado igualmente una modificación del Plan General para poder decretar la moratoria en la aprobación de nuevas viviendas turísticas. Esta suspensión de la actual regulación de las Normas Urbanísticas del uso de hospedaje se sustenta en el artículo 70 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid (LSCM) y es una medida cautelar adoptada antes de que se defina la futura ordenación de las Viviendas de Uso Turístico.
Plaza del Mercado, en Valencia
La Corporación Municipal de Valencia ha podido decretar una moratoria amparándose, al igual que las de Granada y Madrid, en la normativa urbanística. En concreto, en el artículo 68.1 del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell (TLOTUP).
A los efectos de la suspensión, se entenderá por licencias de edificación todas aquellas que habiliten para la realización de actuaciones que tengan la consideración de edificación conforme a la vigente normativa estatal y autonómica en esta materia (art. 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, y artículo 2.2 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación), incluidas aquellas que consistan en el cambio de los usos del edificio o de una parte del mismo, siempre que su objeto sean nuevos usos terciarios hoteleros.
La moratoria del Consistorio levantino no es general, ya que afecta al Centro de la capital valenciana (Ciutat Central) y a los barrios que estén situados fuera del ámbito físico de la «Ciutat Central» y en los que la incidencia real de las viviendas turísticas y demás usos terciarios hoteleros no pueda considerarse como nula o escasa, situación en la que se encuentran los siguientes barrios:
– Benimàmet
– Carpesa
– Poble Nou
– La Punta
– El Palmar
– El Saler
– El Perellonet
Es, salvando las distancias, la situación más parecida a la de Sevilla en el sentido de que apunta directamente a las zonas consideradas saturadas, como serían en nuestra ciudad el Casco Antiguo y Triana. También la preocupación esencial del alcalde de Madrid es frenar el fenómeno en el Centro de la capital de España, donde se produce el mayor grado de concentración de viviendas turísticas.
TRES VÍAS JURÍDICAS
A la vista de los planteamientos de la Junta de Andalucía con su decreto y de estos precedentes, y a salvo de lo que pudieran dictaminar los Servicios Jurídicos municipales, parece que sólo hay tres vías para afrontar este problema:
1.-Modificar el Plan General, como han hecho Granada y Madrid, o invocar otro planeamiento urbanístico o de ordenación territorial, como ha hecho Valencia.
2.-Redactar una Ordenanza específica.
3.-Aprobar una propuesta acorde con el decreto de la Junta de Andalucía.
La primera vía podría justificar una moratoria general o sectorial previa. No soy jurista para afirmar si las otras dos vías podrían permitir una moratoria, aunque sospecho que no.
Nos encontramos en una situación en que tanto el gobierno de José Luis Sanz como la oposición tripartita PSOE, Vox, Con Podemos-IU se enroquen en moratoria sí/moratoria no y mientras vaya pasando el tiempo sin que se afronte la solución al problema, cuando la oposición muestra su alarma justamente por que tras aprobarse inicialmente en el Pleno del pasado 21 de marzo la propuesta de la Gerencia se habría producido un «efecto llamada» en la inscripción en el Registro de la Junta de Andalucía de centenares de viviendas turísticas para evitar quedarse fuera del negocio con la aprobación definitiva del plan de Sanz.
Y como el plan ha sido rechazado, ya no hay freno alguno en el horizonte y se puede seguir multiplicando el número de viviendas turísticas.
Turistas por el barrio de Santa Cruz
Llegados a este punto cabe preguntarse si hay un problema general que demande una moratoria ahora o más bien tenemos un problema de saturación concentrado, como en Valencia, en el Centro (Casco Antiguo) y barrios contiguos (Triana), al que habría que dar una respuesta urgente e inmediata. Vimos en un informe anterior que el número de viviendas turísticas no llega al 1% de las existentes en siete de los once distritos de la ciudad y que se concentran especialmente en el Casco Antiguo (el 17,50% de todas las viviendas son ya turísticas) y en Triana ( el 5,19%).
La propuesta elaborada por el gobierno de Sanz ya permitiría no dar prácticamente ninguna licencia más en el Casco Antiguo y en, digamos, la almendra de Triana sin perder más tiempo en interpretaciones jurídicas sobre moratorias y demás.
CONTRADICCIÓN
Ahora bien, la propuesta de Sanz es contradictoria con las declaraciones que hace una y otra vez, la última con motivo del primer aniversario de su toma de posesión como alcalde: «Sigo diciendo que en esta ciudad no cabe ni un piso turístico más».
Si el alcalde afirma que en Sevilla no cabe ninguna vivienda turística más, ¿cómo el criterio limitante es el 10% de las viviendas familiares existentes? Eso significa que Sanz crea las condiciones objetivas para que se autoricen ¡26.374 más!, conforme a la lista barrio a barrio que publicamos en su día. No tiene ningún sentido. Si el alcalde fuera coherente consigo mismo habría propuesto la menor ratio posible, por ejemplo un 1% (una vivienda turística por cada cien familiares) o, llevado al extremo, el 0,1% (en Barcelona es el 5%). Fijar entre un 0,1% y un 1% prácticamente equivale a casi una moratoria.
José Luis Sanz, con la Avenida al fondo
Veamos, si he hecho los números correctamente, a cuánto ascendería el número de nuevas viviendas turísticas en función de la ratio/viviendas familiares:
-El 10%, conforme a la propuesta de Sanz: 26.374 más.
-Un 5%: 13.187
-Un 2%: 5.275
-Un 1%: 2.637
-Un 0,1%: 263
Segunda insuficiencia: no se puede tardar un año en revisar el impacto de la propuesta porque para entonces, como teme la oposición, se puede haber producido el efecto «mancha de aceite» de extensión del fenómeno a, sobre todo, los barrios más cercanos al Centro. La revisión debe ser como mínimo mensual, para poder reaccionar de inmediato. Desde que se hizo el estudio por encargo de Emvisesa el pasado mes de marzo hasta el día 25 de junio el número de viviendas turísticas en Sevilla capital inscritas en el Registro de la Junta ha pasado de 8.778 a 9.411, es decir 633 más en tres meses en números redondos. Esto significa una media de 7 más cada día.
Según la legislación autonómica, para que una vivienda particular se pueda convertir en vivienda turística su propietario tiene que darla de alta en el Registro existente en la Junta de Andalucía (telemático) demostrando únicamente la condición de vivienda que ostenta el inmueble. Para demostrarlo, se exige desde la Junta que los propietarios aporten la licencia de ocupación. En los casos en que los propietarios no dispongan de dicha licencia, la solicitan a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento, que no puede negarse legalmente a expedirla y que, en la inmensa mayoría de los casos tampoco es informada por el solicitante de que el objetivo de la petición es dar de alta su vivienda como turística en el Registro de la Junta.
Interior de un alojamiento turístico
Por tanto, según fuentes municipales, esta es la única participación de la Gerencia en el trámite para dar de alta una vivienda como turística. Por otro lado, se reciben muchas solicitudes de licencias de obras para reformar viviendas o para adaptar locales a la condición de vivienda. De dicha solicitud no se desprende si tales obras se hacen para destinar posteriormente esos inmuebles a uso turístico. Las licencias se conceden en aplicación de la normativa urbanística en estricto cumplimiento de las competencias municipales. En definitiva, el Ayuntamiento nunca ha dado licencia para que una vivienda funcione como vivienda con un fin turístico. La Gerencia de Urbanismo lo que da son licencias de obras, bien de nueva planta, de reforma o de rehabilitación en aplicación de la normas urbanísticas, de ahí la dificultad de hacer un seguimiento del fenómeno de las viviendas turísticas desde la esfera municipal.
Creo que podría ser admisible para todos aprobar la propuesta de Sanz bajando la ratio del 10% a menos de la mitad, con revisión mensual en vez de anual, para su entrada en vigor de inmediato, y creación también inmediata de una mesa de trabajo de todos los grupos para avanzar en una segunda fase de la misma o en su revisión/modificación, al modo de las puntuales que se aprueban para el PGOU. De esta forma se lograría frenar cuanto antes el principal problema: la multiplicación de viviendas turísticas en el Casco Antiguo y en Triana. Por cada día que pase discutiendo sobre moratoria sí/moratoria no habrá, según los precedentes, 7 viviendas turísticas más. Multiplíquese esta cifra por el tiempo que se tardaría en implementar una moratoria, cuando se han necesitado tres meses de tramitación para llegar al momento actual.
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Y hay una tercera vía para limitar las viviendas turísticas que ni se ha promocionado ni se ha explorado desde el Ayuntamiento y que permite el decreto de la Junta: la prohibición estatutaria por las comunidades de vecinos. No hace falta consensuar con los vecinos las medidas, como preconiza la oposición, sino que los vecinos las acuerden entre ellos mismos. Creo que la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios estarían de acuerdo en no permitir la creación de viviendas turísticas en sus bloques, pero no saben que existe esa posibilidad: aprobarlo en asamblea y reflejarlo en los estatutos, que hay que llevar al Registro, lo cual implica un coste ( sería del orden de 800 a 1.000 euros).
Las comunidades pueden prohibir en sus estatutos las viviendas turísticas
Más que incrementar la burocracia municipal con la creación de otra Oficina específica, como aquella anti desahucios, la vía más rápida de que se enteren las comunidades son los administradores de fincas, con cuyo Colegio Oficial se puede llegar a un acuerdo en tal sentido, al tiempo que la realización de una campaña informativa.
El gobierno de Sanz podría plantearse hasta subvencionar la modificación de los estatutos a aquellas comunidades en que haya una proporción de propietarios con menos recursos, como el Iprem que toma como referencia Emvisesa para la adjudicación de las viviendas municipales.
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